PRENÁJOM MAJETKU

Nájomná zmluva je zmluva medzi vlastníkom a užívateľom nehnuteľnosti. V rámci zmlúv o prenájme podnikania dostáva vlastník (prenajímateľ) finančné kompenzácie a výmenou za to má nájomca (nájomca) právo prevádzkovať svoju činnosť na danom majetku. Existuje veľa rôznych druhov dohôd o prenájme nehnuteľností a veľa rôznych úvah, ktoré by mali majitelia firiem zvážiť pred uzavretím takejto zmluvy. Lízing je však u malých podnikateľov veľmi obľúbený: takéto dohody umožňujú novým alebo finančne viazaným podnikom presmerovať kapitál na iné obchodné potreby. Mnoho malých podnikateľov skutočne operuje v prenajatých zariadeniach po celú svoju existenciu. Prenájom majetku, samozrejme, môže byť sám osebe drobnou podnikateľskou činnosťou.

DRUHY NEHNUTEĽNOSTÍ

Prenájom kompletného servisu

Tento typ prenájmu sa používa predovšetkým v kancelárskych budovách s viacerými nájomníkmi. Nájomcovia, ktorí s takýmito dohodami súhlasia, v zásade platia okrem leasingu aj jednorazovú sumu za širokú škálu doplnkových služieb. V rámci podmienok nájmu s kompletným servisom je prenajímateľ zodpovedný za poskytovanie rôznych služieb pre svojich nájomcov, vrátane bezpečnostných, údržbových, údržbárskych a rôznych služieb (voda, elektrina, klimatizácia, teplo).

Hrubý prenájom

Podľa podmienok hrubej lízingovej zmluvy nájomca platí prenajímateľovi hrubú sumu za nájom (a prípadne aj daň z obratu). Majiteľ zodpovedá za náklady na nehnuteľnosť, ako sú napríklad dane z nehnuteľnosti, poistenie a údržba; nájomca je zodpovedný za verejné služby. Nájomná zmluva niekedy bude obsahovať ustanovenia, ktoré od nájomcu požadujú pokrytie nákladov na nehnuteľnosť, ktoré presahujú určitú špecifikovanú úroveň.

Medzi variácie tohto základného dojednania o prenájme patrí nájom bytu a skokový prenájom. Prenájom bytu je najzákladnejším typom dohody a všeobecne je najobľúbenejší u malých podnikateľov. Žiada, aby nájomca zaplatil paušálnu cenu na konkrétne časové obdobie. Na druhej strane krokový lízing vyžaduje postupné stupňovanie splácania základného nájomného v čase, keď sa zohľadní pravdepodobný nárast výdavkov vlastníka v takých oblastiach, ako sú dane, poistné a údržba. Súvisiaca lízingová zmluva, zvyčajne známa ako lízing životných nákladov, obsahuje zvýšenie nájomného skôr na základe všeobecných inflačných údajov ako zvýšenie konkrétnych výdavkov.

Čistý prenájom

Čistý leasing je najbežnejší z rôznych typov lízingových zmlúv. Podľa podmienok čistého prenájmu platí nájomca prenajímateľovi základné nájomné plus ďalšiu sumu, ktorá kryje podiel nájomcu na daniach z nehnuteľností. Po zvýšení daní je nájomca zodpovedný za pokrytie týchto nákladov. Povinnosti každého nájomcu sa stanovujú na základe určenia, aké percento z celkového vybavenia je obsadené každým nájomcom; teda nájomca, ktorý zaberá 20 percent zariadenia, zaplatí 20 percent z nárastu.

Medzi variácie základného čistého leasingu patrí lízing „double-net“ a „triple net“. V rámci dvojitého čistého prenájmu je nájomca zodpovedný za výber poistného, ako aj zvýšenie daní; v rámci lízingu s trojitým netom sú nájomníci zodpovední za krytie poistného, zvýšenie daní, a náklady spojené s údržbou a / alebo opravami budovy, parkoviska a ďalších plôch využívaných nájomcom. Prenájom trojitej siete je zo zrejmých dôvodov obľúbený u prenajímateľov; malí podnikatelia by si mali uvedomiť, že také dojednania niekedy spôsobujú, že prenajímatelia sú menej opatrní pri údržbe v týchto oblastiach, ako by to bolo v prípade, keby museli sami platiť účet.

Percentuálny leasing

Táto dohoda vyžaduje, aby nájomcovia platili základné nájomné alebo percento hrubého príjmu nájomcu. Toto percento, ktoré môže v prípade niektorých zmlúv dosiahnuť až 10 - 12 percent, sa platí ročne, polročne alebo štvrťročne (niektoré nákupné centrá a nákupné centrá však požadujú ešte častejšie platby). Toto usporiadanie je obľúbené u prenajímateľov s nehnuteľnosťou v prestížnych maloobchodných priestoroch; nájomníci sú menej priaznivo naklonení, ale zákony ponuky a dopytu často umožňujú vlastníkom požadovaného majetku na ňom trvať. Majitelia malých firiem by mali úplne pochopiť, čo zmluva definuje ako „hrubý príjem“. „Buďte konkrétni v tom, ako definujete hrubý predaj,“ napísal Fred Steingold Právny sprievodca pre začatie a prevádzku malého podniku . „V závislosti od vášho druhu podnikania by sa mali určité položky odpočítať z hrubého predaja skôr, ako sa určí percentuálne nájomné. Tu je niekoľko možností:

vrátený tovar
poplatky, ktoré platíte za doručenie a inštaláciu
predaj z automatov
vratné vklady
katalógový alebo zásielkový predaj
daň z predaja

Stručne povedané, uistite sa, že váš prenájom vylučuje všetky položky, ktoré nadhodnocujú vaše tržby, z miesta, ktoré si prenajímate. “

de que nacionalidad es tom selleck

VÝHODY A NEVÝHODY LEASINGU

Small Business Administration (SBA) radí majiteľom malých firiem, aby pri zvažovaní prenájmu alebo kúpy nehnuteľnosti zvážili rôzne faktory. Medzi tieto úvahy patrí:

Prevádzkové požiadavky - ak sa očakáva, že sa podnikové prevádzkové požiadavky v priebehu niekoľkých nasledujúcich rokov výrazne zmenia, pravdepodobne by bol výhodnejší leasing, pretože umožňuje podnikom ľahší pohyb.
Ponuka kapitálu a kapitálové potreby - leasing uvoľní väčšie percento kapitálu malého podniku pre ďalšie prevádzkové potreby (reklama, výroba, vybavenie, mzdy, atď.). Ak podnik nemá veľa peňazí navyše (a málokto z malých firiem), potom môže byť rozumnejšou voľbou leasing. To je pravdepodobne najväčší dôvod, prečo si malé spoločnosti prenajímajú.
Flexibilita financovania a platieb - Všeobecne je jednoduchšie zabezpečiť financovanie prenájmu ako kúpy nehnuteľnosti. Lízingy sa navyše dajú rozložiť na dlhšie obdobia ako pôžičky a je možné ich štruktúrovať tak, aby kompenzovali kolísanie peňažných tokov (druhá zmienka môže byť dôležitým faktorom pre sezónne podniky).
Hodnota pri ďalšom predaji - je pravdepodobné, že sa hodnota nehnuteľnosti zvýši? Ak áno, koľko? Mnoho majiteľov malých firiem sa radšej rozhoduje pre kúpu než pre lízing - aj keď musia nazbierať značný dlh - ak sa rozhodnú, že dané aktívum je hodnotná dlhodobá investícia.
Vybavenie — Veľa leasingových zmlúv obsahuje ustanovenia, ktoré poskytujú nájomcom vyššiu flexibilitu, pokiaľ ide o modernizáciu a / alebo údržbu vybavenia.
Dane - Majitelia nehnuteľností požívajú daňové výhody, ako napríklad odpisy a daňové úľavy na investície, ktoré nie sú dostupné pre nájomníkov.

ĎALŠIE PODMIENKY PRENÁJMU

Okrem toho existujú ďalšie prvky nájomnej zmluvy, ktoré môžu do značnej miery ovplyvniť celkovú prijateľnosť zmluvy. Podrobnosti o nájomných zmluvách sa môžu veľmi líšiť. „Teoreticky,“ poznamenal Steingold, „sú všetky podmienky nájmu obchodovateľné. To, ako ďaleko môžete vyjednať, však závisí od ekonomických podmienok. Ak sú požadované nehnuteľnosti takmer obsadené vo vašom meste, nemusí byť prenajímateľ ochotný s vami vyjednávať o cene alebo iných významných podmienkach prenájmu. Na druhej strane, v mnohých častiach krajiny, kde sú prestavané obchodné priestory, prenajímatelia túžia vyjednávať s malými podnikmi, aby zaplnili prázdne jednotky. ““

Zlepšenie nájmu

Nájomné zmluvy zvyčajne zahŕňajú všetky prestavby, ktoré je potrebné v súvislosti s nehnuteľnosťou urobiť, a uveďte, kto za ne zaplatí. Väčšina takýchto prác patrí do kategórie „vylepšení prenájmu“: koberce, izolácie, vodovodné a elektrické rozvody, osvetlenie, okná, stropné dlaždice, sprinklerové a bezpečnostné systémy a vykurovacie a klimatizačné systémy. Nájomná zmluva by mala špecifikovať každé zlepšenie a kedy bude vykonané - ideálne pred nasťahovaním. Prenajímateľ bude ochotnejší vykonať takéto vylepšenia, ak je doba nájmu dlhá a / alebo ak je zaberaný priestor značný, a vylepšenia majú všeobecnú povahu. Ako však poznamenal Steingold, „ak máte [vlastník malej firmy] špeciálne potreby - napríklad prevádzkujete fotolaboratórium alebo tanečné štúdio - a vaša tmavá komora alebo podlaha z tvrdého dreva by pre väčšinu budúcich nájomcov mala obmedzenú hodnotu, neočakávajte, že prenajímateľ ochotne prevezme náklady na vylepšenia. Prenajímateľ vám môže dokonca chcieť niečo vyúčtovať, aby pokryli náklady na prestavbu priestoru po vašom odchode. ““ Niektoré zmluvy o prenájme poskytujú nájomcom možnosť vykonať vylepšenia sami za predpokladu, že budú dodržiavať určité pokyny a obmedzenia.

valor neto de chris pérez 2014

Dĺžka nájmu

Rokovania medzi nájomníkmi a prenajímateľmi sa často zastavia v otázke dĺžky prenájmu, pokiaľ vlastník malého podniku nemá jasný obraz o budúcnosti. Prenajímatelia zvyčajne požadujú dlhodobý prenájom, nájomcovia krátke nájmy s právom obnovy. Vlastníci malých firiem sa spravidla snažia zabezpečiť lízingy v stredných dĺžkach. Nájomné zmluvy na menej ako jeden rok môžu spôsobiť, že budú zraniteľnejšie, ako by chceli, ale aj viacročné podmienky môžu byť nebezpečné, najmä ak ide o nový a nepreukázaný obchod. Spoločným kompromisom je zahrnúť do zmluvy „opčnú doložku“, aby nájomca mohol zostať, ak si to želá, na konci pôvodnej doby nájmu.

Výhradnosť

Mnoho majiteľov malých firiem celkom rozumne trvá na tom, aby každá zmluva o prenájme, ktorú podpíšu, obsahovala niečo, čo sa bežne nazýva „doložka o exkluzivite“. Toto ustanovenie poskytuje nájomcovi výlučné právo na predaj jeho produktu alebo služby na nehnuteľnosti a zaväzuje prenajímateľa, aby zabránil predaju iných nájomcov.

Poistenie

Prenajímatelia často žiadajú nájomcov o zabezpečenie poistenia pre prípad, že 1) nájomca poškodí prenajatý majetok alebo 2) zákazníci alebo iní utrpia v areáli úrazy. Takéto doložky môžu chýbať, ak je prenajatý priestor výhradne na kancelárske účely. Ak je nájomcom požadované poistenie, prenajímateľ často stanoví sumu.

Používanie priestorov

Prenajímatelia nákupných centier a nákupných centier zvyčajne zahŕňajú do nájomnej zmluvy jazyk, v ktorom poskytnú konkrétne podrobnosti o schválenom použití prenajatých priestorov. Takéto ustanovenia často slúžia na ochranu podnikov iných nájomcov. Napríklad majiteľ kaviarne v obchodoch s pruhmi môže byť dosť nešťastný, ak sa jeho sused, ktorý predtým viedol tichý obchod so športovými pamiatkami, rozhodol zmeniť rýchlosť a spustiť tetovací salón.

Nájomné zmluvy navyše poskytujú ustanovenia a nariadenia o mnohých ďalších otázkach, ktoré sú zaujímavé tak pre prenajímateľov, ako aj pre nájomcov. Tie obsahujú:

Značenie (reguluje veľkosť, štýl a jas reklamných značiek nájomcu)
Súlad s rôznymi územnými zákonmi, povoleniami a obmedzeniami využívania vesmíru
Súlad s inými miestnymi, štátnymi a federálnymi zákonmi
Podnájom alebo postúpenie nájmu
Definícia prenajatého priestoru
Kaucia
Právo prenajímateľa vstúpiť do prenajatého priestoru
Premiestnenie (kde prenajímateľ premiestňuje nájomcu do iného priestoru z dôvodu prestavby alebo rozšírenia susedným nájomcom)
Predvolené ustanovenia
Hodiny operácie
Prípady poškodenia alebo zničenia z prirodzených príčin
Opravy
Ustanovenia o odškodnení
Opustenie (nájomcom, buď úplným opustením, zníženou prevádzkovou dobou atď.)
Odsúdenie (prípady, keď celú nehnuteľnosť alebo jej časť vezme mesto, kraj, štát alebo federálna vláda na iné použitie, napríklad na cestu, prednosť v ceste alebo vecné bremeno)
Pomocné doložky (v prípade katastrofického vývoja - tornáda, nepokoje, vojny, povodne, suchá atď.)
Doložky o vyrovnaní (umožňuje vlastníkovi firmy zrušiť nájomnú zmluvu, ak sa kotviaci obchod zatvorí alebo presunie)
Doložky o opätovnom zadržaní (známe tiež ako doložka o zrušení, ktorá umožňuje prenajímateľom vysťahovať nájomníkov z dôvodu porušenia zmluvy, ak nájomca nie je schopný splniť požiadavky na minimálne nájomné)

VÝBER MEDZI STÁVAJÚCIMI A PLÁNOVANÝMI BUDOVAMI

Väčšina začínajúcich podnikateľov sa sťahuje do už existujúcich zariadení. Mnoho malých podnikateľov, ktorí majú prostriedky na to, aby si vybrali nové objekty alebo prestíž, a uzavreli zmluvy o prenájme, zatiaľ čo je zariadenie ešte v štádiu plánovania. Dôverný vlastník malého podniku pred rozhodnutím zváži potenciálne výhody a nevýhody oboch možností. „Prenájom v existujúcej budove poskytuje nájomcovi„ ¦ viac [znalostí o mieste] v čase, keď je nový priestor obsadený, ako ktorákoľvek iná možnosť zariadenia, “uviedol Wadman Daly v Premiestnenie pracoviska . „Nájomca je viac ako za akýchkoľvek iných okolností schopný podrobne skontrolovať zariadenie a podmienky navrhovaných prenájmov v mnohých konkurenčných lokalitách. Charakter nájmu v existujúcej budove však znamená minimálnu kontrolu nájomcu nad potenciálnymi premennými v nájme alebo v objekte. Ceny za prenájom, náklady na údržbu a eskaláciu, verejné služby a stavebné prvky sú fixné alebo relatívne neobchodovateľné. Prenajímatelia sa môžu líšiť vo svojich zníženiach a doložkách o konečnej úprave, avšak ich základná cenová štruktúra, podobne ako štruktúra budovy a mechanické systémy, zostáva nezmenená. Táto možnosť samozrejme nemá žiadne dôsledky pre investorov. ““

Daly však varuje, že lízing v plánovanej budove obsahuje svoju vlastnú kombináciu atraktívnych prvkov a neistôt: „Vlastnosti budovy [v plánovanej budove] budú nové, aktuálne a do určitej minimálnej miery schopné prispôsobenia nájomcovi potreba. Ak je váš prenájom pre developera dosť dôležitý, môže sa vám venovať určitá pozornosť, pokiaľ ide o špeciálne požiadavky na identifikáciu, parkovanie, bezpečnosť, vynikajúce umiestnenie v budove atď. ““ Malí podnikatelia by však mali byť pri pristupovaní k takémuto prenájmu opatrní, pretože konečný vzhľad a užitočnosť budovy - ako aj jej náklady - zostávajú v štádiu plánovania budovy neviditeľné a nevyskúšané. „Navrhované nájomné sa musí skúmať z hľadiska porovnateľných projektov s podobnými výhodami,“ napísal Daly. „Opisy menej zjavných prvkov, ako je parkovanie, vzduchotechnické systémy, bezpečnosť, údržba atď., By mali byť jasné a úplné. Mali by ste starostlivo preskúmať históriu vývojára, ktorý ponuku ponúkol. Existuje história kvalitnej stavby pri požadovanej cene nájmu alebo história stavby pre rýchly opätovný predaj? Existuje povesť dobrej údržby alebo benígneho zanedbávania? Bez ohľadu na veľkosť nájmu alebo trvanie navrhovaného nájmu je potrebné tieto a súvisiace otázky preskúmať. ““

NEHNUTEĽNOSŤ MAJETKU AKO PODNIKANIE

Kúpa, držba a lízing nehnuteľností je tiež bežnou praxou malého podnikania. Môže to začať skromne, keď má pár ťažkosti s predajom rezidencie a namiesto toho sa rozhodne ho prenajať. Potom so získanými skúsenosťami rozšíria činnosť v odbore nákupu, obnovy a prenájmu ďalších nehnuteľností. Majiteľ malého podniku, ktorý je teraz prenajímateľom, sa bude riadiť princípmi, ktoré zvýhodňujú prenajímateľa, už uvedenými vyššie. Prenájom obchodného majetku je niekedy začiatkom a niekedy zavŕšením takýchto aktivít. Zatiaľ čo väčšina základov leasingu je osvedčená a tradičná, pri marketingu týchto nehnuteľností je stále možná inovácia. Príklad uvádza Brandice Armstrong, píšuca v Záznam v denníku (Oklahoma City). Armstrong píše o úspechu páru z Oklahoma City zaoberajúcich sa domácim a komerčným lízingom pri prenájme komerčnej budovy. Majitelia narazili na myšlienku usporiadať „deň otvorených dverí“, v obchodnej oblasti prakticky neznámy. Ponúkli občerstvenie a ceny za dvere. Okamžite nazbierali 14 zmysluplných vedení.